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內容來自sina新聞

5年內不宜推動房產稅實質性改革的5個理由

  前陣子有傳言說2017年推動房產稅制度實質性改革。筆者認為,當前經濟形勢條件下,5年內不宜推動房產稅實質性改革,有5點理由。

  第一,房產稅實質性改革會對房地產市場造成巨大沖擊。一直以來,國內有觀點認為,房產稅制度改革對房地產市場調控毫無效果,不僅打壓不瞭房價,反而有可能助推房價,上海、重慶房產稅改革完全失敗,中國不宜推動房產稅制度改革。言外之意,中國應當永久性維持房產稅制度現狀。這種觀點沒有認清房產稅制度改革本質。中國房產稅制度改革的本質是,對居民住房不再區分用途,不考慮居民住房是用於自住、空置,還是用於出租,統一征稅,其結果是,大量未投入使用的被囤積的房屋將被按年長期性征稅,顯然會增加囤房者成本,逼迫不少人拋售手中囤積的房屋,從而改變樓市供求數量關系,導致房價下跌或大跌。

  如果房產稅制度改革實行累進稅率且稅率較高的話,這種效果會更為明顯。上海、重慶房產稅改革隻是房產稅制度改革的嘗試而已,不是房產稅制度實質性改革的樣本,不能簡單對其下結論是失敗的。其對上海、重慶房價未造成實質性沖擊的原因主要可歸結為征稅范圍窄、稅率太低,如果將存量房全部納入征稅范圍且提高稅率,情況就會完全不一樣。由此,房產稅制度實質性改革會對房地產市場造成巨大沖擊,在改革時機選擇方面應當格外謹慎。

  第二,中國經濟未來5年處於經濟周期的敏感階段。次貸危機爆發以後,中國政府推行刺激性經濟政策,再次激活瞭房地產市場,大量資金進入房地產市場,促使中國經濟迅速回升。這種以房地產業支撐的中國經濟,在國內外經濟環境正在發生巨大變化的情況下,在未來5年將處於經濟周期的敏感時期,將處於產業結構、經濟結構轉換的關鍵時期。而新供給主義理論認為,當一國處於經濟結構、產業結構轉換時期,其經濟往往會發生劇烈震蕩。當前以房地產業為支柱產業的中國經濟,尚未出現新的支柱性產業完全替代房地產業的支柱性地位,在這樣一種處於需要5年時間來轉換的時期,推動房產稅制度實質性改革,必然會對中國經濟產生巨大沖擊。像美國這樣一個依靠高新技術產業作為支柱性產業的國傢,仍二胎房貸二胎年息然不得不依靠房地產業來支持其經濟復蘇並向好的方向邁進。

  當前,中國經濟已出現下滑的跡象。據國傢統計局公佈的數據,8月份,全國規模以上工業增加值同比實際增長6.9%,增速較7月份回落2.1個百分點;1-8月份規模以上工業增加值同比增長8.5%,增速較1-7月份回落0.3個百分點;8月發電量4959億千瓦時,同比下降2.2%。這些數據不如預期理想,盡管有各種合理解釋,但至少有一點是不容回避的,即經濟形勢不樂觀。未來5年,中國經濟的最大風險蘊藏於房地產業,如果房地產業出現全國性的崩盤,其後果是難以想象的。從這個角度看,未來5年也不宜推動房地產稅制度實質性改革。

  第三,美國貨幣政策未來5年逐步轉向對中國樓市會產生重大影響。目前,美國就業狀況明顯好轉,許多跡象表明,美國經濟已經進入新一輪20年的增長期。據近日媒體報道,美聯儲官員稱預計美聯儲將於明年初加息。此外,美國正在逐步削減量化寬松的規模。這些表明,美國貨幣政策將在未來5年內發生轉向,即會逐步走向中性或從緊。而美國貨幣政策的逐步轉向,世界上其他大多數國傢慢慢也會跟風,采取趨向一致的貨幣政策。同時,中國未來5年的貨幣政策不可能像前幾年那樣寬松。這些因素疊加在一起,必然會對中國房地產市場產生巨大沖擊。筆者認為,影響房價走勢的最核心因素是貨幣供給狀況。從這點看,未來5年不宜推行房產稅制度實質性改革。

  第四,房地產市場已經出現風險苗頭,未來5年將面臨嚴峻考驗。在當前未推動房產稅實質性改革的前提下,房地產市場已經出現風險苗頭,據媒體報道,克而瑞監測數據顯示,2014年9月前三周,廣州全市新建商品房成交量為3011套,相比去年同期的4666套下降瞭35.5%。另有媒體報道,上海易居研究院數據顯示,在一、二、三線城市中,二線城市去庫存速度最快,而三線城市高庫存風險最高。截至8月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3486、19480和3965萬平方米,環比增長分別為2.5%、0.7%和2.8%,同比增長分別為31.2%、21.1%和22.8%。三類城市庫存均呈現環比與同比雙雙上升的態勢。

  在中國房地產市場已經出現一定風險苗頭的情況下,推動房產稅制度實質性改革無疑會給已顯風險苗頭的房地產市場雪上加霜。

  第五,歷史經驗表明,房產稅制度改革處理不好,改革時機選擇不好,會引發房地產市場崩盤。日本為瞭抑制房地產泡沫,自1992年開始開征地價稅,從地價稅實施起,日本房價進入瞭加速下跌階段,致使日本在1998年不得不宣佈暫時停征地價稅。

  筆者曾力主推動房產稅制度改革,但推動房產稅制度改革需要選擇一個恰當的時機,實質性的房產稅制度改革應放在5年後。有觀點認為應將房產稅與城鎮土地使用稅合並。這種觀點忽視瞭在中國房屋與土地產權形式的本質不同。從產權稅收理論角度看,不宜將兩種稅合並征收。

  另外,為瞭防范房地產市場出現大的風險,應進一步擴大保障房覆蓋面,政府可以在房地產市場購房,低價出售或出租給中低收入者,對中低收入者進行一種補貼。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-09-29/08504當鋪房屋二胎利息489669.shtml

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